Quanto Custa Comprar Casa em 2026: IMT, Imposto do Selo e Custos de Escritura

Comprar casa em 2026 custa bastante mais do que o preço anunciado: tens de somar o IMT, o imposto do selo (0,8% da compra e 0,6% do crédito), a escritura com os registos e a entrada que o banco exige. Numa casa de 250.000 € comprada com crédito, estes custos iniciais podem ultrapassar os 36.000 €, como mostra o exemplo mais abaixo.

Como funciona o IMT na habitação própria e permanente?

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto progressivo por escalões, aplicado sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário (VPT). Segundo o Orçamento do Estado para 2026, os escalões subiram 2% e a compra de habitação própria e permanente ficou isenta de IMT até 106.346 €.

Estes são os escalões de 2026 para habitação própria e permanente em Portugal continental:

Cada taxa aplica-se apenas à fatia do preço dentro do escalão, tal como no IRS. Acima de 660.982 € a lógica muda: passa a haver uma taxa única sobre o valor total. Antes de fechares negócio, confirma o valor exato no simulador do Portal das Finanças, porque a parcela a abater faz a conta por ti.

Quanto pagas de imposto do selo ao comprar casa?

O imposto do selo na compra de casa tem duas verbas separadas. De acordo com a Tabela Geral do Imposto do Selo, pagas 0,8% sobre o valor da compra (ou o VPT, se for superior) e, se usares crédito habitação com prazo igual ou superior a cinco anos, mais 0,6% sobre o montante financiado.

O 0,8% liquida-se antes da escritura, junto com o IMT. O 0,6% é cobrado pelo banco quando o crédito é libertado. Como o crédito costuma cobrir 90% do valor da casa, este 0,6% traduz-se facilmente em mais de mil euros num financiamento típico.

Tens até 35 anos? Como funciona a isenção de IMT e imposto do selo

A isenção jovem, criada pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, dispensa quem tem até 35 anos de pagar IMT e imposto do selo de 0,8% na compra da primeira habitação própria e permanente. Em 2026, a isenção total aplica-se a casas até 330.539 €; entre esse valor e 660.982 € pagas apenas 8% sobre a parte que excede o limite da isenção.

As condições: seres sujeito passivo de IRS por conta própria (sem ser dependente), a casa destinar-se a habitação própria e permanente, e teres estado sem casa própria nos três anos anteriores. O imposto do selo do crédito (0,6%) continua a ser devido. Numa casa de 250.000 €, a isenção poupa mais de 9.000 € em impostos, por isso confirma a elegibilidade antes de avançares.

Quanto custam a escritura e os registos?

A escritura e os registos da compra podem ser feitos no balcão Casa Pronta, do Ministério da Justiça, por um valor fixo: 700 € quando há compra com crédito hipotecário (dois atos de registo) e 375 € quando é só a compra. Num cartório notarial ou advogado, o custo varia com os honorários; como referência ilustrativa, conta com algo entre 800 € e 1.500 € numa compra com crédito.

A estes valores podem somar-se certidões, o certificado energético (a cargo do vendedor) e a comissão de avaliação e de dossier do banco. Pede sempre a FINE ao banco para veres os encargos iniciais discriminados.

Qual é a entrada mínima para comprar casa?

A entrada mínima resulta do limite ao financiamento definido pelo Banco de Portugal: na habitação própria e permanente, o crédito está limitado a 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel. Ou seja, precisas de pelo menos 10% do valor da casa em capitais próprios, além dos impostos e custos de escritura, que os bancos exigem que pagues do teu bolso.

Existe uma exceção para jovens até aos 35 anos: a garantia pública pode permitir financiar até 100% do valor, dentro de limites de preço e condições próprias. Mesmo nesse caso, os impostos e a escritura saem sempre do teu lado. Para veres o impacto da entrada na prestação, usa o simulador de crédito habitação.

Quanto custa, ao todo, uma casa de 250.000 €?

Imagina que compras uma casa de 250.000 € para habitação própria e permanente, com crédito de 90% (225.000 €), sem isenção jovem. Com a tabela de IMT de 2026 e as verbas do imposto do selo, as contas ficam assim:

Com a isenção jovem, o IMT e o imposto do selo da compra desaparecem e o total cai para cerca de 27.050 €. Faz as tuas contas na calculadora de compra de casa e, antes de escolheres banco, lê o guia completo do crédito habitação em 2026 e a comparação entre taxa fixa e variável. Se ainda estás a decidir onde viver, o custo de vida em Portugal em 2026 ajuda a situar o orçamento todo.

Fontes e revisão

• Portal das Finanças, Código do IMT
• Diário da República, Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (isenção jovem de IMT e imposto do selo)
• Banco de Portugal, medida macroprudencial sobre novos créditos
• Justiça.gov.pt, balcão Casa Pronta

Revisto em 13 de julho de 2026. Os escalões do IMT e o limite da isenção jovem são atualizados todos os anos no Orçamento do Estado; confirma os valores no Portal das Finanças antes de assinares.